Jeg har leid lokale for mitt sølvsmedverksted i samme bygård i ca. 4 ½ år, og er i ferd med å «vokse ut» av lokalene. Jeg er derfor på utkikk etter større lokaler. Utleier har informert om at det snarlig vil bli ledig et større og passende lokale i samme bygård. Han sier at jeg han få leie lokalet mot at jeg står ansvarlig for tap dersom han ikke får leid ut lokalene jeg leier i dag frem til leieperioden går ut 31. desember 2018. Utleier virker svært ivrig, og har allerede sendt meg ny leiekontrakt som han har signert, og som han vil at jeg skal signere «før det er for sent».
Kan utleier kreve dette?n.n
(Fagbladet Gull&Ur nr. 1 2017, s. 28)
Du har oversendt leiekontraktene, som begge er basert på «Standard leieavtale for næringslokaler (brukte/«som de er» lokaler).
Den ene kontrakten (heretter «gjeldende kontrakt») gjelder eksisterende leie av lokale (heretter «gjeldende lokale»), og har en avtalt leieperiode frem til 31. desember 2018.
Den andre kontrakten (heretter «den nye kontrakten») gjelder mulighet for leie av nytt lokale i samme bygård (heretter «nytt lokale»), og har en foreslått leieperiode fra 1. 2017 til 31. januar 2022.
Jeg forstår at det er ditt ønske å komme ut av gjeldende kontrakt og gjeldende lokale og bytte til nytt lokale som den nye kontrakten regulerer. Utleier har sagt at det er greit, men på betingelse av at du sitter med den økonomiske risikoen ut leieperioden for gjeldende kontrakt og lokale, med andre ord fra det tidspunkt du sier opp gjeldende kontrakt og til 31. desember 2018. Det er på generelt forretningsmessig grunnlag ikke å anbefale at du sitter med risikoen for at utleier ikke får leid ut gjeldende lokale i denne perioden, da du i så fall vil stille med en form for garanti for at utleier får dekket leie for gjeldende lokale.
Utleiers økonomiske incentiv til å finne en ny utleier til gjeldene lokale hvis du er forpliktet til å betale husleien uansett, vil etter vår vurdering heller ikke være stor. Hvis utleier for eksempel også har et annet lokale som står tomt, vil han antagelig heller søke å skaffe leietagere til dette lokalet, da du uansett må betale husleie hvis gjeldende lokale står tomt. Hvis utleier heller tilbyr annet lokale, vil du fortsatt måtte garantere for leiesummen frem til gjeldende kontrakt løper ut.
Vurderingstema er derfor om det er mulig for deg som leietaker å komme deg «helt» ut av gjeldende kontrakt. Dette beror på en tolkning av gjeldende kontrakt. Da det er en standardkontrakt som er brukt, er ordlyden forholdsvis klar, og det gir lite rom for tolkning. I gjeldende kontrakt fremkommer det at leieforholdet ikke kan sies opp i leieperioden. Det er hjemmel for inngåelse av slik binding i husleieloven § 9-2 første ledd.
Det følger videre av husleieloven § 9-2 annet ledd at «[e]n tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom det er avtalt …». Slik avtale synes ikke å foreligge.
Basert på det ovennevnte vil det ikke være mulig å si opp gjeldende kontrakt slik den er utformet, hverken for utleier eller leietaker. Den eneste måten for deg som leietaker til å komme deg ut av gjeldende kontrakt på, vil være dersom utleier har misligholdt avtalen, og at slikt mislighold gir rett til å heve kontrakten. Det foreligger ikke opplysninger om mislighold fra utleier sin side. Da ditt ønske i alle tilfelle er å fortsette i et nytt leieforhold med samme utleier, anser jeg heller ikke vurderingen som relevant, all tid dette vil skape konflikt mellom partene.
Selv om det er de samme partene i kontraktsforholdet, er det to separate kontraktsforhold. Det at du inngår en avtale med utleier om leie av et annet lokale vil med andre ord ikke påvirke det gjeldende leieforholdet. For at det skal bli en slik effekt må man inngå en separat avtale hvor det fremgår at man er enige om at det nye leieforholdet erstatter det gjeldende, alternativt at det utarbeides vedlegg til én eller begge avtalene.
Jeg anbefaler at du forsøker å forhandle med utleier om en løsning der du ikke løper økonomisk risiko for at lokalet du leier i dag ikke blir leid ut. Relevante forhandlingsmomenter vil kunne være at utleier får leid ut et større lokale, samt at utleier kjenner leietager.
Etter både gjeldende og ny kontrakt har du ikke tillatelse til å fremleie lokalet uten etter samtykke fra utleier. En alternativ «mellomløsning» kan være at du inngår en avtale med utleier der du får mulighet til å fremleie gjeldende lokale. Det er da viktig at du får tillatelse til å fremleie lokale uten kontroll fra utleier. Ved dette alternativet vil du likevel stå ansvarlig for å betale husleien, og derfor løpe en økonomisk risiko. Selv om du har en økonomisk forpliktelse til å betale husleie, og slik en risiko, har du i det minste kontroll over fremleieforholdet.
